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公寓大廈管理問與答

公寓大廈管理問與答 【住戶之權利義務】

1. 公寓大廈之承租人是否有繳納公寓大廈公共基金之義務?

答: 依公寓大廈管理條例第18條第1項規定:「公寓大廈應設置公共基金,其來源如下:一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項,應按工程造價一定比例或金額提列。二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。三、本基金之孳息。四、其他收入。」據此,公共基金之繳納是區分所有權人(房東)之義務,雖然向現住之承租人收繳較為方便但承租人拒絕繳納時,所有權人仍應負繳納之義務,至承租人與所有權人間之清償關係,純屬其兩者間契約約定問題,若有爭議應逕循司法途徑解決。


2. 區分所有權人繳交的公共基金因為區分所有權讓售他人,可否請求管理委員會退還己繳交之公共基金?

答: 公寓大廈管理條例第19條之規定:「區分所有權人對於公共基金之權利應隨區分所有權之移轉而移轉;不得因個人事由為讓與、扣押、抵銷或設定負擔。」按公共基金之用途在於支付公寓大廈共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費用以及共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良費用,故其性質與一般儲蓄存款不同,為求專款專用之原則,故區分所有權人轉讓後其已繳納之公共基金不得要求退還。


3. 公寓大廈訂定規約時之區分所有權人已將專有部分過戶與他人,該受讓人是否有義務遵守規約?
答: 依公寓大廈管理條例第24條第1項規定:「區分所有權之繼受人,應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第三十五條所定文件,並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。」故規約之效力,不僅對當事人有拘束力外,繼受人亦應遵守,有別於一般之契約。


4. 公寓大廈之專有部分遭無權占有人居住使用時,該無權占有人是否算是住戶?又是否應受公寓大廈管理條例之約束?

答: 依公寓大廈管理條例第3條第8款規定:「住戶:指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。」故無權占有人不屬住戶之範疇,但是又依同條例第24條第2、3項規定:「公寓大廈專有部分之無權占有人,應遵守依本條例規定住戶應盡之義務。無權占有人違反前項規定,準用第二十一條、第二十二條、第四十七條、第四十九條住戶之規定。」由此可知,無權占有人仍應遵守公寓大廈管理條例之規定。


5. 公寓大廈之共用部分屋頂平台漏水時,應由何人負責修繕?又其修繕費用如何分擔?

答: 依公寓大廈管理條例第10條第2項規定:「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者,由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者,從其規定。」故公寓大廈之共用部分屋頂平台漏水時應由管理負責人或管理委員會負責修繕,而修繕費用之分擔方式則依上開規定辦理之。


6. 非區分所有權人之住戶得否擔任公寓大廈管理委員會之主任委員?

答: 依公寓大廈管理條例第29條第5項規定:「公寓大廈之住戶非該專有部分之區分所有權人者,除區分所有權人會議之決議或規約另有規定外,得被選任、推選為管理委員、主任委員或管理負責人。」故非區分所有權人之住戶除區分所有權人會議之決議或規約另有規定外,得被選任、推選為管理委員、主任委員或管理負責人。


7. 公寓大廈停車空間所有權人有資格參加區分所有權人會議嗎?

答: 本條例施行前停車空間依當時法令辦理產權登記並領有所有權狀,且經認定具有使用上獨立性,自得依第3條第3款定義視為專有部分,本條例施行前停車空間領有所有權狀,具有停車位建號及土地持分,才得視為專有部分,其餘獎勵停車位,因無土地持分,不合區分所有與專有部分之定義,非屬區分所有權人,依本條例第3條第8款之規定應屬住戶。公寓大廈停車位之所有權人能否參加區分所有權人會議,應視其是否為區分所有權人而定。


8. 阿海在公寓大廈1樓開店,他向管理委員會表示想要於1、2樓外牆設置廣告物,後來經過區分所有權人開會決議同意他設置,但是2樓區分所有權人阿美卻表示不同意讓他設置,這樣阿海可以設置廣告物嗎?

答: 依公寓大廈管理條例第33條第2款規定區分所有權人會議之決議,未經依下列各款事項辦理者,不生效力:「二、公寓大廈外牆面、樓頂平臺,設置廣告物、無線電台基地台等類似強波發射設備或其他類似之行為,設置於屋頂者,應經頂層區分所有權人同意;設置其他樓層者,應經該樓層區分所有權人同意。該層住戶,並得參加區分所有權人會議陳述意見。」所以未經阿美的同意阿海不得在2樓外牆設置廣告物。


9. 莉莉是某公寓大廈住戶,因為當月份的管理費沒有繳交,所以管理委員會就將他家斷水斷電,這樣做可以嗎?

答: 依公寓大廈管理條例第21條規定:「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾2期或達相當金額,經定相當期間催告仍不給付者,管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。」所以,區分所有權人或住戶積欠管理費時,管理委員會應依上開條例規定辦理,而不可以擅自對住戶斷水斷電。


10. 住戶於公寓大廈依法經營危險行業時,其他住戶如何保障自身權益?

答: 依公寓大廈管理條例第17條:「住戶於公寓大廈內依法經營餐飲、瓦斯、電焊或其他危險營業或存放有爆炸性或易燃性物品者,應依中央主管機關所定保險金額投保公共意外責任保險。其因此增加其他住戶投保火災保險之保險費者,並應就其差額負補償責任。其投保、補償辦法及保險費率由中央主管機關會同財政部定之。前項投保公共意外責任保險,經催告於七日內仍未辦理者,管理負責人或管理委員會應代為投保;其保險費、差額補償費及其他費用,由該住戶負擔。」由於近年來全國各地陸續發生多起嚴重的火災事故,事後往往因為業者本身資產不足且未投保公共意外責任保險,致受難者家屬求償無門,為解決此一問題,本條文已明定區分所有權人強制保險義務與差額補償責任。


11. 公寓大廈裡可以飼養寵物嗎?

答: 依公寓大廈管理條例第16條第4項規定:「住戶飼養動物,不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。但法令或規約另有禁止飼養之規定時,從其規定。」由此可知,除法令或規約另有禁止飼養之規定時,基本上是可以飼養寵物,不過不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。


12. 區分所有權人委託他人出席區分所有權人會議時,委託書之授權範圍及其提出期限有無限制?

答: 本條例對於受託人,依第27條第3項規定,受託人於受託之區分所有權占全部區分所有權五分之一者,或以單一區分所有權計算之人數超過區分所有權人總數五分之一者,其超過部份不予計算。又委託書內容是否應記載授權範圍,參酌民法第532條規定,委任人得概括委任或得指定一項或數項事務為特別委任,故委託事項應於委託書記載授權範圍。至於有關委託書可否事後為之,按委託書係有無受託行使權利之依據與證明,故不得於事後補正。 【管理組織】
 
 
13. 某公寓大廈共有10戶,其區分所有權人皆為同1人,這樣可以報備成立管理組織嗎?
 
答: 當公寓大廈的區分所有權人皆為同1人時,可以由該區分所有權人推選自己為管理負責人,其報備程序與公寓大廈管理委員會報備程序相同。
 
 
14. 起造人於公寓大廈使用執照申請時有提列公共基金於公庫,請問管理委員會要如何提領之?
 
答: 依公寓大廈管理條例第18條第2項規定:「依前項第1款規定提列之公共基金,起造人於該公寓大廈使用執照申請時,應提出繳交各直轄市、縣(市)主管機關公庫代收之證明;於公寓大廈成立管理委員會或推選管理負責人,並完成依第五十七條規定點交共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備後向直轄市、縣(市)主管機關報備,由公庫代為撥付。同款所稱比例或金額,由中央主管機關定之。」故管理委員會於報備成立完成後,檢附依公寓大廈管理條例第57條規定之點交文件及其他相關文件與申請書表,始得向主管機關申請提領公共基金。
 
 
15. 管理委員之任期可否以規約定之?
 
答: 依公寓大廈管理條例第29條第3項規定:「管理委員、主任委員及管理負責人之任期,依區分所有權人會議或規約之規定,任期一至二年,主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員,連選得連任一次,其餘管理委員,連選得連任。但區分所有權人會議或規約未規定者,任期一年,主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員,連選得連任一次,其餘管理委員,連選得連任。」故管理委員之任期得以規約定之,但仍應符合任期1至2年,連選得連任1次之規定。
 
 
16. 公寓大廈管理委員會任期屆滿時拒絕移交應如何處理?
 
答: 依公寓大廈管理條例第20條第2項規定:「管理負責人或管理委員會拒絕前項公告或移交,經催告於7日內仍不公告或移交時,得報請主管機關或訴請法院命其公告或移交。」第29條第4項規定:「前項管理委員、主任委員及管理負責人任期屆滿未再選任或有第二十條第二項所定之拒絕移交者,自任期屆滿日起,視同解任。」由此可知公寓大廈管理委員會任期屆滿日起,視同解任,且其任期屆滿時如有拒絕移交之情事,經催告於7日內仍不公告或移交時,得報請主管機關或訴請法院命其公告或移交。
 
 
 17. 在法律上是否有規定規約原本的保管責任,由誰來擔任?如果未成立管理委員會或指定管理負責人時,又由誰來擔任之?
 
 答: 依照公寓大廈管理條例第36條第8款之規定,管理委員會之職務包括有「規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說及有關文件之保管」同時依第40條之規定,管理負責人亦準用之。但公寓大廈未組成管理委員會且未選任管理負責人時,依第29條第6項之規定以區分所有權人會議之召集人為管理負責人,職是之故,由於規約之製訂,應經區分所有權人會議之決議後生效,故規約保管之義務人應為管理委員會;未組成管理委員會時是管理負責人;管理負責人亦未推舉時,則會議召集人應保管該規約。
 
 
18. 公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈,是否有必要成立管理委員會?
 
答: 依公寓大廈管理條例第55條第1項規定:「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈,其區分所有權人應依第二十五條第四項規定,互推一人為召集人,並召開第一次區分所有權人會議,成立管理委員會或推選管理負責人,並向直轄市、縣(市)主管機關報備。」所以公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈,仍應成立管理委員會並向主管機關報備。
 
 
19. 公寓大廈管理委員會主任委員的任期有何規定?如果規約規定主任委員連選得連任,這樣可以一直連任嗎?
 
答: 依公寓大廈管理條例第29條第3項規定:「管理委員、主任委員及管理負責人之任期,依區分所有權人會議或規約之規定,任期一至二年,主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員,連選得連任一次,其餘管理委員,連選得連任。但區分所有權人會議或規約未規定者,任期一年,主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員,連選得連任一次,其餘管理委員,連選得連任。」由此可知雖然規約有規定主任委員連選得連任,但規約牴觸條例時應依條例規定辦理,故仍應依照條例規定得連任1次。
 
 
20. 老王是某公寓大廈區分所有權人,某日他向管理委員會要求調閱公共基金會計帳簿,卻遭管理委員小陳拒絕並表示老王不是管理委員會的成員所以無權調閱,小陳這樣的說法正確嗎?
 
答: 依公寓大廈管理條例第20條規定:「管理負責人或管理委員會應定期將公共基金或區分所有權人、住戶應分擔或其他應負擔費用之收支、保管及運用情形公告,並於解職、離職或管理委員會改組時,將公共基金收支情形、會計憑證、會計帳簿、財務報表、印鑑及餘額移交新管理負責人或新管理委員會。管理負責人或管理委員會拒絕前項公告或移交,經催告於七日內仍不公告或移交時,得報請主管機關或訴請法院命其公告或移交。」第35條規定:「利害關係人於必要時,得請求閱覽或影印規約、公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形、管理委員會會議紀錄及前條會議紀錄,管理負責人或管理委員會不得拒絕。」由此可知,管理委員會非但不得拒絕區分所有權人調閱公共基金會計帳簿還要定期主動公告。
 
 
 21.公寓大廈外牆如欲設置廣告物,除應依建築法及招牌廣告樹立廣告管理辦法外,是否須經過管理委員會同意?
 
答: 依公寓大廈管理條例第8條第1項規定:「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備,其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為,除應依法令規定辦理外,該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議,經向直轄市、縣(市)主管機關完成報備有案者,應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」 公寓大廈外牆如欲設置廣告物時除應依建築法及招牌廣告樹立廣告管理辦法申請辦理外,該規約或區分所有權人會議決議另有限制時亦應受其限制,而非經過管理委員會同意。
 
22.公寓大廈組設管理委員會之要件為何?是否應該成立管理委員會?
 
答: 按管理委員會之定義,依公寓大廈管理條例第3條第9款之規定:「指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作,由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。」由此觀之,管理委員會是屬執行機構;而管理負責人之定義則依同條例第10款之規定:「指未成立管理委員會,由區分所有權人推選住戶一人或依第二十八條第三項、第二十九條第六項規定為負責管理公寓大廈事務者。」按其設置目的係在代替管理委員會而為全體住戶共同事項之處理。依第29條之規定:「公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人。」又第55條規定:「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈,其區分所有權人應依第二十五條第四項規定,互推一人為召集人,並召開第一次區分所有權人會議,成立管理委員會或推選管理負責人,並向直轄市、縣(市)主管機關報備。」故公寓大廈應成立管理委員會,未成立時尚應推選管理負責人充代之。 【區分所有權人會議】
 
 
23.區分所有權人會議之主持人應由誰擔任?
 
答: 區分所有權人會議之主持人於本條例係以主席稱之,該主席之資格,本條例並無規定,有關主持人之產生,應參考會議規範第15條:「除各該會議另有規定外,應由出席人於會議開始時推選。」之規定推選。
 
 
24.區分所有權人會議應有多少人出席、多少人同意才能做成決議?某20戶的公寓大廈,其區分所有權人會議開會時,每次都只有5、6戶的區分所有權人出席,這樣可以做成決議嗎?
 
答: 依公寓大廈管理條例第31條規定:「區分所有權人會議之決議,除規約另有規定外,應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席,以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。」第32條規定:「區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者,召集人得就同一議案重新召集會議;其開議除規約另有規定出席人數外,應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席,以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。前項決議之會議紀錄依第三十四條第一項規定送達各區分所有權人後,各區分所有權人得於七日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時,該決議視為成立。第一項會議主席應於會議決議成立後十日內以書面送達全體區分所有權人並公告之。」所以本案出席會議人數未達三分之二,除規約另有規定時則從其規約,否則應依上開條例第32條規定就同一議案重新召集會議,並按其規定方式辦理之,始得作成決議。
 
 
25.區分所有權人會議一定要由區分所有權人親自出席嗎,可以委託他人參加嗎?對於受委託的人數有何限制嗎?
 
答: 依公寓大廈管理條例第27條第3項規定:「區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時,得以書面委託他人代理出席。但受託人於受託之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者,或以單一區分所有權計算之人數超過區分所有權人數五分之一者,其超過部分不予計算。」所以區分所以權人因故無法親自出席會議時,得以書面委託他人代理出席,但是必須注意受託的區分所有權比例和人數必須符合上開條例規定。
 
 
 26.已經過主管機關同意准予報備之公寓大廈管理委員會,因故要變更管理委員會名稱時,應如何辦理?
 
答: 經主管機關同意報備有案之公寓大廈管理委員會變更其名稱者,係屬該區分所有權人會議之決議事項,應依公寓大廈管理條例第31、32條規定程序開會決議始得辦理。
 
 
27.小鄭是某公寓大廈區分所有權人會議召集人,某日為了要調整管理費所以召開區分所有權人會議,而開會通知單上所載議題也僅有調整管理費一項,這樣在開會時他可以順便提出臨時動議改選管理委員這個議題嗎?
 
答: 依公寓大廈管理條例第30條規定:「區分所有權人會議,應由召集人於開會前十日以書面載明開會內容,通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者,得以公告為之;公告期間不得少於二日。管理委員之選任事項,應在前項開會通知中載明並公告之,不得以臨時動議提出。」所以有關管理委員的選任事項必須要在開會通知單上載明並公告而不得以臨時動議提出的。
 
28.區分所有權人會議之召集人如何產生?
 
答: 依公寓大廈管理條例第28條第1項規定:「公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時,起造人應於三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議,成立管理委員會或推選管理負責人,並向直轄市、縣(市)主管機關報備。」第25條第3項規定:「區分所有權人會議除第二十八條規定外,由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人;管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員喪失區分所有權人資格日起,視同解任。無管理負責人或管理委員會,或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時,由區分所有權人互推一人為召集人;召集人任期依區分所有權人會議或依規約規定,任期一至二年,連選得連任一次。但區分所有權人會議或規約未規定者,任期一年,連選得連任一次。」第25條第4項規定:「召集人無法依前項規定互推產生時,各區分所有權人得申請直轄市、縣(市)主管機關指定臨時召集人,區分所有權人不申請指定時,直轄市、縣(市)主管機關得視實際需要指定區分所有權人一人為臨時召集人,或依規約輪流擔任,其任期至互推召集人為止。」
 
 
29.老舊公寓大廈如要重建,應有多少比例的區分所有權人同意?
 
答: 依公寓大廈管理條例第13條規定:「公寓大廈之重建,應經全體區分所有權人及基地所有權人、地上權人或典權人之同意。但有下列情形之一者,不在此限:一、配合都市更新計畫而實施重建者。二、嚴重毀損、傾頹或朽壞,有危害公共安全之虞者。三、因地震、水災、風災、火災或其他重大事變,肇致危害公共安全者。」因此建築物如有該條但書法定重建的情形,無須經全體區分所有權人所同意,即得決議實施重建;又依同條例第14條規定:「公寓大廈有前條第二款或第三款所定情形之一,經區分所有權人會議決議重建時,區分所有權人不同意決議又不出讓區分所有權或同意後不依決議履行其義務者,管理負責人或管理委員會得訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分。前項之受讓人視為同意重建。重建之建造執照之申請,其名義以區分所有權人會議之決議為之。」綜上所述,公寓大廈的重建,原則上應經全體區分所有權人及基地所有權人、地上權或典權人的同意;但若有上揭「法定重建之事由」自可依該條例第31、32條規定辦理。 【違規事件】
 
 
30.住戶於公共樓梯間堆置雜物妨礙通行時應如何處理?
 
答: 依公寓大廈管理條例第16條第2、5項規定略以:「住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用,或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。」、「住戶違反前四項規定時,管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理,經制止而不遵從者,得報請直轄市、縣(市)主管機關處理。」故住戶於公共樓梯間堆置雜物妨礙通行時,管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理,經制止而不遵從者,得報請直轄市、縣(市)主管機關處理;而未推選管理負責人成立管理委員會之公寓大廈,亦得依同條例第59條規定由區分所有權人、利害關係人列舉事實及提出證據,報直轄市、縣(市)主管機關處理。
 
 
31.一棟大樓中若有住戶經營視聽歌唱業,在晚上大聲喧嘩,影響其他住戶之安寧,有何救濟方式?
 
答: 按經營公司行號應申請營利事業許可,並應符合都市計畫土地使用分區管制使用項目之規定。因此大樓住戶經營視聽歌唱業如屬依法申請許可登記經營者,其營業行為過於喧嘩,影響他住戶之安寧、安全及衛生者,所稱喧嘩,是否達到噪音程度,其認定應由環保機關依法所訂標準為之。如經該管機關認定已屬違反噪音行為時,應視為同時違反公寓大廈管理條例第16條規定:「住戶不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為。」應依第47條第1項第2款規定由直轄市、縣(市)主管機關處新台幣3000元以上15000元以下罰鍰並得令其限期改善或履行義務,屆期不改善或不履行者,得連續處罰。
 
 
32.住戶將房屋違法使用,其他住戶有什麼方法可以遏止?
 
答: 按公寓大廈專有部分之利用應在正常使用及不違反區分所有權人共同利益之原則下為之。所謂「正常使用」係指在符合法令規定之使用方法使用之。所謂「違反區分所有權人共同利益之行為」,大致可分為3類,第1類是違反允許使用規定。例如土地使用分區管制建築物原核准用途。第2類是對於建築物構造實體之損害。例如任意破壞或更改建築物樑、柱、承重牆壁、基礎等主要構造者,或超載使用建築物,影響建築物構造安全。第3類是妨害建築物環境品質。例如,製造儲存危險品或經營公害性行業以及其他法令禁止之行為。應依其實際違規情況引據建築法、室內裝修管理辦法、公寓大廈管理條例或其他相關法令等處理。至於住戶販賣毒品、開設賭場係屬危害治安行為,應屬刑法所規範,人人均得向治安機關檢舉,予以取締。
 
 
33.有些住戶經常滯納管理費或公共基金,屢次催繳,總無法如願配合,應如何處理?
 
答: 依公寓大廈管理條例第21條規定:「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額,經定相當期間催告仍不給付者,管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。」所稱催告,應以書面為之,例如郵政存証函或是法院認証函,以管理委員會主任委員之名義進行催告即可。又第22條第1項規定:「住戶有下列情形之一者,由管理負責人或管理委員會促請其改善,於三個月內仍未改善者,管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議,訴請法院強制其遷離:一、積欠依本條例規定應分擔之費用,經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。」第22條第2項規定:「前項之住戶如為區分所有權人時,管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議,訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分;於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者,管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。」另第49條第1項第5款規定區分所有權人或住戶違反第18條第1項第2款未繳納公共基金者,由直轄市、縣(市)主管機關處新臺幣4萬元以上20萬元以下罰鍰,依此規定可解決目前公寓大廈住戶拒繳管理費,而全體住戶又索求無門之窘況,立意甚佳。對於違反者課以強制其出讓所有權之處罰,民眾不可不慎。
 
 
34.建設公司銷售房屋時,在訂購單上註明「建造執照如無法取得,退還訂金」,經洽詢當地建管單位得知,該建築物尚未取得建造執照,承購戶如何主張權利?
 
答: 依公寓大廈管理條例第58條第1項規定:「公寓大廈起造人或建築業者,非經領得建造執照,不得辦理銷售。」如有建築業者虛稱已領照許可建築,公開預售,而經查証建造執照尚未核發,遇此情事可向主管機關請求制止建築業者此一行為。並依第49條第1項第7款之規定,由直轄市、縣(市)主管機關處該起造人或建築業者新台幣4萬元以上20萬元以下罰鍰。承購戶如權利因而受損害,也可訴請司法機關處理。
 
 
35.擔任公寓大廈之管理服務人有何資格限制嗎?
 
答: 依公寓大廈管理條例第3條第11款規定:「管理服務人:指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人員或管理維護公司。」第42條規定:「公寓大廈管理委員會、管理負責人或區分所有權人會議,得委任或僱傭領有中央主管機關核發之登記證或認可證之公寓大廈管理維護公司或管理服務人員執行管理維護事務。」又依同條例第50條規定:「從事公寓大廈管理維護業務之管理維護公司或管理服務人員違反第四十二條規定,未經領得登記證、認可證或經廢止登記證、認可證而營業,或接受公寓大廈管理委員會、管理負責人或區分所有權人會議決議之委任或僱傭執行公寓大廈管理維護服務業務者,由直轄市、縣(市)主管機關勒令其停業或停止執行業務,並處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰;其拒不遵從者,得按次連續處罰。」故依法領得登記證、認可證者始得擔任管理服務人。
 
 
36.某公寓大廈區分所有權人會議決議同意出租該大廈頂樓平台提供無線電業者設置無線電基地台,但頂層區分所有權人反對設置,如此應如何處置?
 
答: 依公寓大廈管理條例第33條規定區分所有權人會議之決議,未經依下列各款事項辦理者,不生效力:「二、公寓大廈外牆面、樓頂平臺,設置廣告物、無線電台基地台等類似強波發射設備或其他類似之行為,設置於屋頂者,應經頂層區分所有權人同意;設置其他樓層者,應經該樓層區分所有權人同意。該層住戶,並得參加區分所有權人會議陳述意見。」故不論區分所有權人會議是否通過決議,只要頂層區分所有權人反對頂樓平台設置無線電基地台時,則不得設置。
 
 
37.小陳係某公寓大廈地下室的區分所有權人,該地下室依使用執照登載用途為防空避難室,小陳想在該地下室經營小酒吧,這樣會違反公寓大廈管理條例嗎?
 
答: 依公寓大廈管理條例第16條第2規定:「住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用,或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。」第16條第5項規定:「住戶違反前四項規定時,管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理,經制止而不遵從者,得報請直轄市、縣(市)主管機關處理。」由此可知,無論該地下防空避難室之產權係屬何人所有,依上開條例之規定防空避難設備是不可以營業使用的。 【法規適用】
 
 
38.公寓大廈除住宅使用外,是否可做其他用途?其限制如何?
 
答: 公寓大廈管理條例第5條規定:「區分所有權人對專有部分之利用,不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。」其立法目的係在規範專有部分之使用正常化及創造相互間之共同利益。 而建築物之「正常使用」究係何指,概括而言,只要符合法令規定之使用方法即屬正常使用。亦即第15條第1項之規定:「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分,不得擅自變更。」而區分所有權人共同利益之行為,是建立在以人為基礎之健康、安全、無壓迫感、非擁擠、無損毀、無髒亂、無高度噪音及充分私密性、衛生等林林總總。 以人為主體的群居生活條件之完整被保護與不可侵犯之共同利益行為,此見諸本條例後述之修繕、管理、維護及至管理委員會之輕度介入行為,都是以共同利益為內容之延伸性規範。
 
 
39.公寓大廈管理條例適用範圍為何?
 
答: 公寓大廈管理條例對於建築物構造種類與規模範圍,沒有限定適用的對象,僅從使用功能予以界定,無論是連棟式平房以至高層鋼骨構造建築物,只要「構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界限得區分為數部分者」,其中除專有部分之外,並且存在使用上具整體不可分性之共用部分,凡此性質之建築物及其基地均應適用公寓大廈管理條例。另各自獨立使用之建築物、公寓大廈,其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者,其管理及組織亦準用本條例之規定。
 
 
40.建築物區分所有的定義為何?
 
答: 「數人區分一建築物而各有其專有部分,並就其共用部分按其應有部分有所有權」。為公寓大廈管理條例第3條第2款定義。在此意義下,區分所有權實包括專有部分及共用部分之所有權。另「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔」為公寓大廈管理條例第4條第2項之規定,由此可知區分所有權之建築物,與其基地有一體之特性。
 
 
41.專有部分的範圍如何界定?
 
答: 依公寓大廈管理條例第56條第3項規定:「公寓大廈之起造人或區分所有權人應依使用執照所記載之用途及下列測繪規定,辦理建物所有權第一次登記:一、獨立建築物所有權之牆壁,以牆之外緣為界。二、建築物共用之牆壁,以牆壁之中心為界。三、附屬建物以其外緣為界辦理登記。四、有隔牆之共用牆壁,依第二款之規定,無隔牆設置者,以使用執照竣工平面圖區分範圍為界,其面積應包括四周牆壁之厚度。」故專有部分範圍的界定方式應依上開規定辦理。
 
 
42.公寓大廈共用部分(公共設施)可以單獨出售或設定抵押嗎?
 
答: 公寓大廈管理條例第4條第1項規定:「區分所有權人除法律另有限制外,對其專有部分,得自由使用、收益、處分、並排除他人干涉。」此一規定與民法第765條之規定相同。第2項則規定:「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」意即共用部分(公共設施)是不可以單獨出售、贈與、交換或設定抵押權等。公寓大廈共用部分的所有權是隸屬各區分所有權人,而共用部分與各區分所有權人的「專有部分」,具有同一經濟目的,不得與專有部分分離而為處分。值得注意的是,在民法中建物與基地是可以分離而為移轉或設定負擔,但在公寓大廈之情況中,基地之所有權或地上權,各區分所有權人僅有其應有部分,為使公寓大廈的管理單純化,公寓大廈之建築物與其基地有一體之特性。
 
 
43.公寓大廈中那些地方不能作為約定專用部分?
 
答: 公寓大廈管理條例第7條規定:「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者,並不得為約定專用部分:一、公寓大廈本身所占之地面。二、連通數個專有部分之走廊或樓梯,及其通往室外之通路或門廳;社區內各巷道、防火巷弄。三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。四、約定專用有違法令使用限制之規定者。五、其他有固定使用方法,並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。」該限制之目的在於因應實際使用需要,明定應為共用部分而不得為約定專用部分者,以確保區分所有權人權益。例如,公寓大廈的住戶陳先生因為想要做個小本生意,經與全體住戶約定讓他在公寓大廈通往室外之庭院出入口擺置麵攤,經營賣麵生意,此約定有違公寓大廈管理條例第7條第2款之規定,陳先生縱使先與其他住戶有約定,仍不能在公寓大廈出入口處擺麵攤。
 
 
44. 共用部分之屋頂平台可否作為約定專用部分?
 
答: 按公寓大廈管理條例第7條、第9條第2、3項規定:「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者,並不得為約定專用部分:一、公寓大廈本身所占之地面。二、連通數個專有部分之走廊或樓梯,及其通往室外之通路或門廳;社區內各巷道、防火巷弄。三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。四、約定專用有違法令使用限制之規定者。五、其他有固定使用方法,並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分」、「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。前二項但書所約定事項,不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。」故除該屋頂平台在使用執照圖說上已載明固定使用方法並屬區分所有權人生活利用上不可或缺者不得約定專用外,在不違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令規定的條件下,屋頂平台得作為約定專用部分。
 
 
45. 在專有部分的使用上,公寓大廈管理條例有何限制?
 
答: 依公寓大廈管理條例第15條規定:「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分,不得擅自變更。住戶違反前項規定,管理負責人或管理委員會應予制止,經制止而不遵從者,報請直轄市、縣(市)主管機關處理,並要求其回復原狀。」目前有許多餐廳、KTV、酒廊等無視使用執照所載用途,擅自在住宅區任意設立,不但因人員出入複雜影響其他住戶的生活安寧,更可能造成火災等嚴重影響生命財產安全,之前所發生多起公眾場所的嚴重火災,不少即是此類擅自變更使用用途者,因此公寓大廈管理條例第15條,對此類違規案件,亦有規定得由管理委員會制止,制止不理,訴請法院強制其遷離,住戶為區分所有權人時並可命出讓其房屋及拍賣,同時依照第49條第2項規定:「有供營業使用事實之住戶有前項第三款或第四款行為,因而致人於死者,處一年以上七年以下有期徒刑,得併科新臺幣一百萬元以上五百萬元以下罰金;致重傷者,處六個月以上五年以下有期徒刑,得併科新臺幣五十萬元以上二百五十萬元以下罰金。」想要走法律邊緣的違規使用人,不可不慎。
 
 
46. 公寓大廈管理條例公布實施前成立之管理委員會,及其所訂有關管理費用繳納事項之效力為何?
 
答: 公寓大廈於本條例公布施行前經核准為守望相助管理組織者,仍應依本條例相關規定成立公寓大廈管理組織,始得依前揭規定執行公寓大廈管理維護事項;另本條例公布施行前所成立之公寓大廈管理組織所訂有關管理費用之繳納事項,係屬當事人契約關係,宜請逕依民法合意為之,如有爭議,應循民事訴訟程序解決。
 
 
47. 樓地板內之排水管漏水時,其修繕費用應如何分擔?
 
答: 依公寓大廈管理條例第12條規定:「專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線,其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者,由該區分所有權人負擔。」故其修繕費用分擔方式應依上開規定辦理,而上開共同壁及樓地板或其內之管線損壞原因無法確定時,建請委由相關專業機構鑑定,如仍有爭議亦得循司法途徑解決。
 
 
48. 公寓大廈設置公共基金可以作何用途?公共基金的來源如何籌措?
 
答: 為落實公寓大廈之管理維護,關於共同利益及修繕、維護事項,需有公共基金之設置以做為經費來源。公寓大廈管理條例第10條第2項及第11條第2項有明定「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費用」以及「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良費用」由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。另第18條規定公共基金的來源有4種:「一、起造人就公寓大廈領得使用執照1年內之管理維護事項,應按工程造價一定比例或金額提列。二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。三、本基金之孳息。四、其他收入。」其中,由起造人提列第1種基金來源,如果是本條例公布施行前已取得建造執造之公寓大廈,不適用之。也就是說,建築物是在公寓大廈管理條例公布施行前取得建造執造者,僅能適用後3種之基金來源,購屋者無權向建築業者追討該應提撥之基金費用。
 
 
49.可否以問卷調查方式代替區分所有權人會議決議?
 
答: 有關區分所有權人會議之決議程序及相關規定,公寓大廈管理條例第31、32條業已明文規定,故以問卷或決選單方式寄發各區分所有權人抉擇並回收之方式,並不符合前揭條例規定。
 
 
50.公寓大廈管理委員為公司法人時應如何行使其職權?
 
答: 公司法人行使區分所有權人權利或負擔義務,應以公司名義為之,並以公司代表人對外代表公司,公司之代表人依公司法第56、108、115、122、208條等規定,在無限公司、兩合公司為代表公司之股東,在有限公司、股份有限公司原則上為董事長。此外,公司亦得透過委任關係,委任公司經理人、職員或其他第三人對外代理公司從事特定行為或業務。故公司可由代表人親自出席區分所有權人會議或執行管理委員會之職務,亦可委任其他自然人代理公司為之,委任對象原則上並無限制,僅須符合相關法令、公司章程及公寓大廈規約之規定即可。
 
 
51.公寓大廈之重大修繕或改良應如何決議執行?又所謂「重大」或「一般」修繕之界定標準為何?
 
答: 依公寓大廈管理條例第11條第1項規定:「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良,應依區分所有權人會議之決議為之。」故該重大修繕、改良行為應經區分所有權人會議之決議為之,又所謂「重大」或「一般」修繕之界定標準,亦應依區分所有權人會議決議認定之。
 
 
52.公寓大廈管理委員會得否向住戶收取共用部分使用償金?
 
答: 按各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶共用部分使用之特別約定,非經載明於規約者,不生效力,公寓大廈管理條例第23條第2項第2款業有規定管理委員會係指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作,由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織,故管理委員會向住戶收取共用部分使用償金時,應符合前揭規定要件。
 
 
53.管理委員會是否得依法具有法人資格,又得否為不動產登記之權利主體?
 
答: 按法人係指自然人以外,由法律創設之團體。公寓大廈管理委員會雖依法有當事人能力,惟除另依法取得法人資格者外,尚不得視為法人,如其具有法人資格並依法登記者,自得為不動產登記之權利主體。
 
 
54.住戶得否向受理報備機關申請閱覽管理委員會報備資料?
 
答: 受理報備機關基於為民服務,得同意利害關係人申請閱覽管理委員會報備資料,得否影印請參酌行政程序法第46條第1項及第2項規定意旨辦理,即「當事人或利害關係人得向行政機關申請閱覽、抄寫、複印或攝影有關資料或卷宗。但以主張或維護其法律上利益有必要者為限」。
 
 
55.強制出讓之受讓人資格及其出讓價格應如何規範?
 
答: 公寓大廈管理條例第14條所訂區分所有權人不同意決議又不出讓區分所有權或同意後不依決議履行其義務者,管理負責人或管理委員會得訴請法院命該區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分,強制出讓之受讓人資格及其出讓價格應如何規範,查該條例並無明文規定,惟該條例未規定者,適用其他法令規定,為該條例第1條第2項所明定,仍依照前揭規定辦理。
 
 
56. 住戶會在家裡抽菸,並開家門飄散到公共空間該如何處理?
 
答: 有關住戶會在家裡抽菸並開家門飄散到公共空間,本處經查目前並無相關法令可予制止,建議可請大廈管理委員會或里長、鄰長,對吸菸住戶予以協調勸導。另得經區分所有權人會議決議或規約訂定,在社區內公共區域設置吸菸區並自行管理。臺端關心自身權益並熱心建言,本處當於日後檢討或修改法令時建議將住戶抽菸納入研討。    
 
 
57. 有關住戶家中長期漏水不修繕該如何處理?
 
答: 按內政部營建署100年8月2日營署建管字第01000046708號函:『一、按「住戶應遵守下列事項:一、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時,不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生。」、「住戶違反第一項規定,經協調仍不履行時,住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。」為公寓大廈管理條例第6條第1項第1款、第3項所明定,故有關住戶維護、修繕專有部分時,應依上開條文規定。二、又按「專有部分:指公寓大廈之一部分,具有使用上之獨立性,且為區分所有之標的者。」、「共用部分:指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物,而供共同使用者。」、「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護,由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之,並負擔其費用。」、「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者,由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者,從其規定。」、「專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線,其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者,由該區分所有權人負擔。」為條例第3條第3款、第4款、第10條第1項、第2項、第12條所明定,故有關修繕費用負擔方式,依上開條文規定。』是本案請依上開規定辦理。倘有爭議,事涉私權,可向區公所調解委員會申請調解,或循司法途徑解決。
(如須法律協助,本府市政大樓1樓秘書處市民服務組設有免費法律服務處,由臺北市律師公會之專業律師親自為您服務,洽詢電話為1999(外縣市02-27208889)轉6168。此外,本府各區公所亦聘有義務律師免費提供市民法律諮詢服務,歡迎您多加利用,以維權益。)
 
 
58. 我要如何知道我家中是不是鉛管?水中的鉛含量是不是安全?
 
答: 我國飲用水水質標準,鉛含量標準係(0.01毫克/公升),臺北市市民如果對於家中水質有疑慮,可以透過水質檢測方式檢驗,要注意需要經由行政院環保署認可之環境檢驗測定機構代為檢驗,這些機構可以上行政院環保署查詢,或是臺北市建管處官網「臺北市建築物水質檢測及給水內線鉛管更新補助」宣導專區,都有放置檢測機構的資訊,市民可以洽詢費用、採樣及檢驗事宜。
 
 
59. 我家想要申請水質檢測補助及給水內線鉛管更新補助,有什麼資格限制嗎?
 
答: 依照臺北自來水事業處的資料,民國69年以後即已停止使用鉛管,所以補助的對象以民國68年以前領有使用執照或領有合法房屋證明文件之非公有建築物為補助對象。另外如果是想要申請給水內線鉛管更新補助,考量到共用管線的更換及申請人目前是需要由管委會或管理負責人提出申請的,如果目前沒有或不知道怎麼成立管理組織,建管處目前也有執行輔導市民成立管理組織的計畫,專人輔導協助開會及報備,市民也不用擔心。
 
 
60. 我該怎麼申請這些補助,填寫表格看不懂怎麼辦?
 
答: 相關的申請表格可以上臺北市建築管理處的官網(https://dba.gov.taipei/)宣導專區-臺北市建築物水質檢測及給水內線鉛管更新補助,宣導專區內有相關表格及,如有填寫問題,可以撥打臺北市建管處的值班櫃台1999〈外縣市02-27208889〉轉8388。
 
 
61. 水質檢測及給水內線鉛管更新補助的金額是多少?
 
答: 水質檢測補助金額是以實際檢測支出的費用計算,但是不超過1,000元。給水內線鉛管更新補助金額,以實際檢測支出的費用的49%計算,但是專有部分管線每戶不超過新臺幣10,000元,共用部分管線每戶不超過新臺幣30,000元。
 
 
62. 違規廣告招牌由政府代拆需要收取費用嗎?
 
答: 依據「臺北市廣告物管理自治條例」及「臺北市廣告物清除拆除刷除及遊動廣告車輛移置保管收費標準」規定,違規廣告物由市政府強制拆除後,其設置人、使用人或車輛所有人須負擔拆除費用。廣告物清除、拆除或刷除費用依廣告物種類、設置樓層、規模、面積或面數計算,詳細收費基準依「臺北市廣告物清除拆除刷除及遊動廣告車輛移置保管收費標準」附表計算。